한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2013년 12월 2일(월) / 총 11매
	담당부서 담 당 자	건설경제연구실 김현아 연구위원 이홍일 연구위원 허윤경 연구위원	☎ 02-3441-0737 ☎ 02-3441-0611 ☎ 02-3441-0741
	보도일시	2013년 12월 3일(화)조간부터 보도해주시기 바랍니다.

주택투자 부진, 취업자 수 매년 평균 4.4만명 감소

- 한국건설산업연구원, 「4.1, 8.28대책이 거시경제에 미치는 영향」보고서에서 분석

- 4.1, 8.28 대책의 입법화 모두 이뤄지면 2014년 주택투자 5% 상회 증가세 전망

2006∼12년 간 주택 투자 부진으로 총 30.7만명 취업자 수 감소, 연평균 4.4만명 감소

- 2013년 주택투자 회복으로 GDP성장에 플러스 기여, 생산액 증가, 취업자 수 증가

- 2013년 들어 매매에서 일부 전세로 이전하며 수요 분산 효과 발휘

- 과거 거래량 대비 주택대출 증가폭은 적어 금융부실 확대 가능성 낮아

- 입법화 무산시, 2014년 주택투자 전년대비 감소 전망

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 발간한 「4.1, 8.28대책이 거시경제에 미치는 영향」 간이보고서를 통해 “4.1, 8.28 대책의 입법화가 모두 이뤄질 경우 2014년 주택투자는 전년비 5%를 상회하는 수준의 증가세가 지속될” 것으로 전망했다.

□ 보고서는 2013년 정부의 부동산 대책 발표 영향으로 주택투자가 회복세로 전환되었으며, 2013년 주택투자의 회복세로 인해 주택투자가 8년 만에 GDP 성장에 플러스 기여를 하고, 상반기 동안에만 3.9조원의 산업생산액 증가 효과, 3만 명의 취업자 수 증가 효과를 발휘한 것으로 추정했다.

<2013년 상반기 주택투자의 취업자 수 증가 효과>

2013년 상반기 주택투자 증가액(조원)	주택건축 취업유발계수(2010)	2013년 상반기 취업자 수 증가 인원(천명)
1.8	16.6	30.5

□ 4.1, 8.28 대책의 입법화가 이뤄질 경우 2014년에도 이러한 효과가 지속되겠지만, 입법화가 무산되면 2014년 주택투자는 오히려 전년대비 소폭 감소할 것으로 예상되었다. 결국 4.1, 8.28 대책의 입법화 여부가 2014년 주택투자 방향성에 결정적 영향을 미칠 것으로 예측된다.

□ 주택투자가 특히 부진했던 2006년 이후 2012년까지는 총 30.7만명, 매년 평균으로는 4.4만명의 취업자 수 감소 효과가 발생한 것으로 추정되었다.

<2006～2012년 주택투자의 취업자 수 감소 효과>

(단위 : 천명)

년도	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	합계	평균
인원	-18.0	-22.6	-56.7	-13.1	-87.5	-81.4	-27.4	-306.7	-43.8

주 : 각 년도 주택투자의 전년비 감소액에 주택건축의 취업유발계수를 곱하여 매년 주택투자 감소가 유발한 취업자 수 감소 규모를 계산함.

자료 : 한국은행 ‘2010년 산업연관표’.

□ 또한, 주택투자 부진의 영향으로 산업생산액도 직.간접적으로 위축돼 총 39.2조원의 산업생산액 감소 효과가 발생한 것으로 추정되었다.

<2006～2012년 주택투자의 산업 생산액 감소 효과>

(단위 : 조원)

구분	주택건축 생산유발 계수(2010)	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	합 계	연간 평균
주택 건축	1.00	-1.1	-1.4	-3.4	-0.8	-5.3	-4.9	-1.7	-18.5	-2.6
타 산업	1.12	-1.2	-1.5	-3.9	-0.9	-5.9	-5.5	-1.8	-20.7	-3.0
합계	2.12	-2.3	-2.9	-7.3	-1.7	-11.2	-10.4	-3.5	-39.2	-5.6

주 : 각 년도 주택투자의 전년비 감소액에 주택건축의 생산유발계수를 곱하여 매년 주택투자 감소가 유발한 생산액 감소 규모를 계산함.

자료 : 한국은행 ‘2010년 산업연관표’.

□ 4.1, 8.28 대책의 발표 이후 주택시장도 매매거래 증가로 건설투자 등 내부 경기 회복 및 전세수요 분산에 기여한 것으로 진단되었다.

<주택 매매거래량 및 증감률 추이>

(단위 : 건)

구분	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	1∼3 월평균	4∼10월평균
전국	27,070	47,288	66,618	79,503	90,136	129,907	39,608	46,586	56,733	90,281	46,992	76,108
증감률	-5.7	-14.2	-1.4	17.5	32.5	128.2	-30.3	-2.7	42.5	35.9
수도권	8,457	17,276	26,766	33,283	38,813	52,790	15,443	19,745	26,766	44,059	17,500	32,986
증감률	-11.4	-10.0	3.1	28.6	58.2	143.6	-24.0	14.3	81.1	70.4
지방	18,613	30,012	39,852	46,220	51,323	77,117	24,165	26,841	29,967	46,222	29,492	43,122
증감률	-2.8	-16.5	-4.2	10.7	18.0	118.8	-33.8	-12.3	19.8	14.0

주 : 증감률은 전년 동월 대비임.

자료 : 국토교통부

□ 특히, 공공주도의 주택금융시장이 형성되면서 과다한 대출을 통해 고가의 주택을 매수하는 사례가 상대적으로 감소한 것으로 나타났는데, 이로써 대책에 따른 주택거래 증가가 주택금융부실로 확대될 가능성은 상대적으로 낮은 것으로 분석되었다.

<주택거래호당 주택담보대출증가액>

구분	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년(1～9월)
주택대출증가액 (십억원)	22,984	33,438	26,701	31,799	24,670	14,308
주택거래량(호)	1,179,742	1,133,637	1,037,229	1,231,393	1,004,006	820,684
주택거래호당 주택대출증가액(천만원)	1.9	2.9	2.6	2.6	2.5	1.7

주1. 주택대출증가액은 예금취급기관 주택대출과 주택금융공사(MBS 발행분 포함), 국민주택기금 증가액의 합임.

2. 주택거래호당 주택대출증가액 = 주택대출증가액 / 주택거래량

자료 : 한국은행, 온나라부동산포털

□ 보고서는 “2014년에도 주택경기 회복세를 지속시켜 나가기 위해서는 국회에 계류 중인 법안들의 조속히 처리 등 정책적 불확실성을 최소화시켜야 한다”고 강조했다.

첨부. <4.1, 8.28대책이 거시경제에 미치는 영향> 간이보고서

첨부.

1. 4․1대책, 8․28대책의 거시경제 영향 변수

■ 4.1, 8.28 대책 민간소비, 건설투자 회복 이끄는 정책 다수

ㅇ 4․1, 8․28대책은 올해 주택투자 회복을 견인하면서 건설투자 및 고용 등 거시경제에 긍정적 영향을 미침.

- 공급조정 정책은 단기적으로는 건설투자와 고용에 하방압력으로 작용하겠으나, 장기적으로는 시장정상화에 따른 민간소비 회복을 견인할 것으로 판단됨.

- 생애최초주택구입자 지원, 취득세율 인하, 이자소득공제 확대 등 시장정상화 정책들은 직접적으로 주택시장 회복을 도모하여 가격과 거래회복에 기여하였으며 향후 민간소비 회복과 고용에도 영향을 미칠 것으로 예상됨.

- 분양가상한제 신축운영, 리모델링 개선 임대주택공급 등은 건설투자에 직접적인 영향을 미칠 것으로 기대됨.

- 다만, 주택거래 증가가 과도한 가계부채를 유발할 경우 민간 소비회복의 제약요인으로 작용할 있으나 2013년 가계대출은 거래량증가에 비해 대출증가규모가 과거보다 낮은 수준임.

<표 > 4․1대책과 8․28대책의 2013～2014년 거시경제 영향력

정책구분			장․단기 효과성	경제성장		고용	물가
				민간소비	건설투자
4․1 대책	시장 정상화	공급조정	장기	↑	↓	↓	↑
		생애최초주택구입자지원	단기	↑		↑	↓
		양도세면제	단기	↑		↑	↑
		분양가상한제 신축운영	장기		↑	↑
		리모델링 제도개선	장기		↑
	하우스 ․ 렌트푸어 지원 방안	하우스푸어 지원	단기	↑			↓
		렌트푸어 지원	단기	↑			↓
	보편적 주거복지 실현	공공임대주택 공급	장기		↑		↓
		주택 바우처 도입	장기	↑			-
		전세 자금 지원	단기	↑			↑
8․28 대책	시장 정상화	취득세율 인하	단기	↑	↑	↑	↑
		장기모기지 이자소득공제 확대	단기	↑
		수익․손익공유형 모기지 도입	단기	↑
	임대주택 공급 확대	매입․준공공 임대 융자확대	단기		↑	↑
		매입임대사업자 세제지원 확대	장기		↑	↑
		준공후 미분양 임대주택 활용	단기		↑
	서민․ 중산층 전월세부담 완화	월세소득공제 확대	단기	↑
		저소득가구 전세자금지원 확대	단기	↑
		전세보증금반환보증 도입	단기				↓

주 : 고용은 건설투자 유발 고용을 중심으로 표기함. 물가는 주거비 및 임대료 관점으로 표기함.

2. 건설투자 연관 효과

2.1 주택투자 침체로 인한 거시경제 위축 효과

■ 주택투자 2006년 이후 7년 연속 감소세, 2012년 23년 내 최저치 추락

ㅇ 주택투자는 2006년부터 감소세가 시작되어 2012년까지 사상 최장 기간인 7년 연속 감소세를 보임.

- 7년 연속 감소세로 인해 2012년 주택투자액 27.6조원은 2005년 대비 40.1%  감소

- 또한, 2012년 주택투자액 27.6조원은 1989년 20.9조원 이후 23년 내 최저치

ㅇ 주택투자의 감소세로 인해 전고점인 2005년 대비 2006~2012년 동안 주택투자는 총 18.5조원(2005년 기준 실질금액)이나 감소함(연간 평균 2.6조원이 감소).

<그림 1> 주거용 건축투자(주택투자) 추이

자료 : 한국은행

■ 주택투자 부진 영향 건설투자 2008년 이후 감소세 지속

ㅇ 주택투자 부진 영향으로 건설투자는 2008년부터 2012년까지 마이너스(-) 성장을 지속함.

- 건설투자 증감률 추이 : '08년 -2.8% → '09년 3.4% → '10년 -3.7% → '11년 -4.7%→ '12년 -2.2%(2009년에는 글로벌 금융위기 극복 위한 수정예산 편성으로 SOC 예산 증가)

- 2010년 이후 3년 연속 감소하였는데 이는 역대 최장 기간 감소세

- 2012년 주택투자 2007년 대비 36.8% 감소해 건설투자 침체에 결정적 영향

■ 주택투자 부진으로 국가 GDP 성장 및 타 산업생산 위축

ㅇ 2006~2012년 동안 주택투자의 부진으로 국가 GDP 성장도 위축됨.

- 2006년 이후 주택투자의 부진으로 인해 주택투자의 GDP 성장기여도 –0.5%p~–0.1%p 기록

<표 2> 주택투자의 GDP 성장기여도 추이

(단위 : %)

구 분	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년
GDP 성장률	5.2	5.1	2.3	0.3	6.3	3.7	2.0
주거용 건설투자 증가율	-2.4	-3.0	-7.8	-2.0	-13.4	-14.4	-5.7
주거용건설투자의GDP성장기여도	-0.1%p	-0.2%p	-0.4%p	-0.1%p	-0.5%p	-0.5%p	-0.2%p

자료 : 한국은행

ㅇ 주택투자 부진 영향 산업 생산액도 직·간접적으로 위축됨.

- 2006~2012년 동안 주택투자의 감소로 인해 총 39.2조원의 산업 생산액 감소효과 발생 추정(연간 평균 5.6조원의 생산액 감소 효과)

<표 3>  2006～2012년 주택투자의 산업 생산액 감소 효과

(단위 : 조원)

구분	주택건축 생산유발 계수(2010)	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	합 계	연간 평균
주택 건축	1.00	-1.1	-1.4	-3.4	-0.8	-5.3	-4.9	-1.7	-18.5	-2.6
타 산업	1.12	-1.2	-1.5	-3.9	-0.9	-5.9	-5.5	-1.8	-20.7	-3.0
합계	2.12	-2.3	-2.9	-7.3	-1.7	-11.2	-10.4	-3.5	-39.2	-5.6

자료 : 한국은행 ‘2010년 산업연관표’.

주 : 각 년도 주택투자의 전년비 감소액에 주택건축의 생산유발계수를 곱하여 매년 주택투자 감소가 유발한 생산액 감소 규모를 계산함.

■ 장기간 주택투자 부진으로 고용 위축

ㅇ 2006년 이후 주택투자의 부진으로 인해 2006~2012년 동안 총 30.7만명의 취업 수 감소 효과가 발생함(연간 평균 매년 4.4만명의 취업자 수 감소 효과).

<표 4> 2006～2012년 주택투자의 취업자 수 감소 효과

(단위 : 천명)

년도	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	합계	평균
인원	-18.0	-22.6	-56.7	-13.1	-87.5	-81.4	-27.4	-306.7	-43.8

자료 : 한국은행 ‘2010년 산업연관표’.

주 : 각 년도 주택투자의 전년비 감소액에 주택건축의 취업유발계수를 곱하여 매년 주택투자 감소가 유발한 취업자 수 감소 규모를 계산함.

2.2 2013년 주택투자 회복과 거시경제 회복 효과

주택투자 회복, 상반기 경제성장에 0.3%p 기여, 3.9조원 생산액 증가, 3만명 취업자 수 증가

■ 2013년 들어 정부의 부동산 대책 발표 영향으로 주택투자 회복세 전환

ㅇ 2013년 들어 주택투자는 지속된 투자위축에 따른 기저효과 및 정부 정책 발표 기대감 등의 영향으로 회복세로 전환됨.

- 2013년 1/4분기 주택투자 전년 동기비 7.5% 증가

- 지방 주택경기 회복 영향 2011년 하반기~2012년 상반기 증가한 주택수주의 기성진척, 새 정부의 부동산 정책 선회 기대감 등 반영 증가 판단

ㅇ 4.1대책 발표 영향 2013년 2/4분기 이후 주택투자의 회복세는 큰 폭으로 확장

- 2013년 2/4분기 주택투자 전년 동기비 19.3% 증가

1/4분기 회복세에 영향을 미친 주택수주의 기성진척 효과는 2/4분기에도 지속

2/4분기 주택투자 회복세가 크게 확장된 것에는 4.1대책 발표로 인한 정책효과가 상당 수준 영향 판단 : 수도권 분양/착공 증가 효과, 기존 미분양 거래 효과 등

ㅇ 2013년 3/4분기에도 8.28대책 발표 등 영향 주택투자의 회복세 매우 양호할 것으로 예상됨.

→ 결국 연초 새 정부의 정책 선회에 대한 기대감, 그리고 4.1대책, 8.28대책 등 정부 대책 발표 영향으로 주택투자가 올 들어 큰 폭의 회복세로 전환된 것으로 판단

■ 2013년 상반기 주택투자 회복, 국가 GDP 성장 및 타 산업생산에 긍정적 영향

ㅇ 2013년 상반기 주택투자 회복세 영향으로 국가 GDP 성장이 촉진됨.

- 2013년 상반기 주택투자 회복으로 인해 주택투자의 GDP 성장기여도 0.3%p 기록, 상반기 주택투자가 GDP 성장에 플러스(+) 기여를 한 것은 2005년 상반기(0.01%p) 이후 8년 만에 처음

<표 5> 2013년 상반기 주택투자의 GDP 성장기여도

(단위 : %, %p)

구 분	GDP 성장률	주거용 건설투자 증가율	주거용 건설투자의 GDP 성장 기여도
2013년 상반기	1.9	13.8	0.3%p

자료 : 한국은행

ㅇ 주택투자 회복 영향으로 산업 생산액도 직·간접적으로 증가함.

- 2013년 상반기 주택투자 회복으로 인해 총 3.9조원의 산업 생산액 증가효과 발생 추정(연간으로 환산해 7.8조원의 생산액 증가 효과 추정)

<표 6> 2013년 상반기 주택투자의 산업 생산액 증가 효과

구분	주택 건축 생산유발계수(2010)	2013년 상반기 생산액 증가(조원)
주택 건축	1.00	1.8
타산업	1.12	2.1
합계	2.12	3.9

자료 : 한국은행 ‘2010년 산업연관표’.

■ 2013년 하반기 주택투자 회복, 고용에 긍정적 영향 기대

ㅇ 2013년 상반기 주택투자 회복으로 인해 총 3.0만명의 취업자 수 증가 효과가 발생한 것으로 추정됨.

- 정부대책의 효과가 하반기에도 지속되면서 주택투자 회복에 따른 고용유발효과는 하반기에도 지속될 것으로 전망

- 연간으로 환산해 6.1만명의 취업자 수 증가 효과 발생 추정

<표 7> 2013년 상반기 주택투자의 취업자 수 증가 효과

2013년 상반기 주택투자 증가액(조원)	주택건축 취업유발계수(2010)	2013년 상반기 취업자 수 증가 인원(천명)
1.8	16.6	30.5

3. 주택시장 연관 효과

매매거래 증가로 건설투자 등 내부 경기 회복에 기여, 전세수요 일부 분산에 기여

3.1 매매거래 증가, 전세 수요 분산

■ 대책 발표 이후, 주택 매매거래 증가세

o 2013년 들어 주택 매매거래량은 4·1대책 이후 월평균 7.6만호로 크게 증가함.

- 2월까지는 주택 매매거래량은 전년 대비 큰 폭으로 감소하였으나, 3월 들어 새 정부 출범 기대감, 4·1대책 등의 영향으로 증가함. 다만, 6~7월은 취득세 감면 종료 전후에 따른 요인으로 급등과 급락세가 나타남.

o 6월 취득세 감면 종료에도 불구하고 8․28대책 이후 2개월 연속 주택 매매 거래량이 크게 증가, 특히 수도권에서의 증가폭이 큼(전년대비 70~80% 증가)

- 수도권이 9월이 이후 증가폭이 증가하는데 반해 지방의 경우에는 증가폭이 둔화, 거래량 증가가 특히 수도권에서 집중적으로 나타나고 있음.

<표 8> 주택 매매거래량 및 증감률 추이

(단위 : 건)

구분	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	1∼3 월평균	4∼10월평균
전국	27,070	47,288	66,618	79,503	90,136	129,907	39,608	46,586	56,733	90,281	46,992	76,108
증감률	-5.7	-14.2	-1.4	17.5	32.5	128.2	-30.3	-2.7	42.5	35.9
수도권	8,457	17,276	26,766	33,283	38,813	52,790	15,443	19,745	26,766	44,059	17,500	32,986
증감률	-11.4	-10.0	3.1	28.6	58.2	143.6	-24.0	14.3	81.1	70.4
지방	18,613	30,012	39,852	46,220	51,323	77,117	24,165	26,841	29,967	46,222	29,492	43,122
증감률	-2.8	-16.5	-4.2	10.7	18.0	118.8	-33.8	-12.3	19.8	14.0

주 : 증감률은 전년 동월 대비임.

자료 : 국토교통부

■ 수도권 전세가격 10월 이후 상승률 둔화, 전세 수요 매매 전환 발생

o 8·28 대책 이후 수도권 전세가격 상승률은 10월 들어 상승률이 둔화되고 있음.

- 9월 첫 주의 전세가격 변동률이 0.44%까지 확대 되었으나, 그 이후 둔화되면 11월 첫 주 0.27%의 상승을 보이며 안정세를 나타냄.

- 고가 전세주택의 가격 변동에 민감한 부동산114(주)의 자료도 10월 이후 상승폭이 둔화 양상

<그림 > 주간 수도권 전세가격변동률

(단위 : %)

자료 : 국민은행, 부동산114(주)

<그림 > 전국 주택매매 및 전세 거래량 변동률 추이 (단위 : %)	<그림 > 전국 주택매매 거래량 및 증감률 추이 (단위 : 건, %)
주 : 증감율은 전년동월대비 증감율임. 자료 : 국토교통부	주 : 증감율은 전년동월대비 증감율임. 자료 : 국토교통부

o 2013년 들어 주택 매매거래와 전세거래간의 역의 관계가 형성되고 있는데 8월 이후 두드러짐. 이는 일부 전세수요가 매매로 전환된 효과로 해석할 수 있음.

- 매매거래량이 두 자리수 상승을 지속하고 있는 반면 전월세 거래량은 꾸준히 전년 동월 대비 감소하고 있음. 이는 전세의 월세 전환 속도가 다소 둔화되는가운데 일부 전세수요가 매매로 전환되는 영향으로 추정됨.

3.2 주택 거래의 산업내 파급효과 유발

■ 주택 거래가 활성화 되면 관련성이 높은 지역밀착형 서비스 산업에 긍정적 영향

o 주택 등 부동산 거래와 연관성이 높은 업종은 전력 수도, 통신 등 기간산업과 금융 서비스업 등을 제외하면 대부분 서민들의 경제활동과 연관성이 높은 서비스산업임

- 인테리어를 포함한 건축보수업종, 부동산 중개 등 부동산 관련 서비스업, 청소소독 및 위생서비스업, 도소매, 일반음식 주점업 등임

- 즉, 부동산 거래가 활성화 될 경우 위와 같이 지역경제와 밀착한 서비스업들의 경기가 회복되면서 서민들의 경제 활동에 긍정적 영향을 미침.

■ 수도권 미분양 감소 효과 아직은 미약하나, 적체 지역 감소에는 일부 기여

o 수도권 미분양은 8·28대책 이후 잠시 감소세로 전환되었으나, 올 하반기 분양물량이 많아 다시 증가할 가능성이 높음. 다만, 9월 들어 장기침체 지역의 미분양주택 감소세가 두드러지는 특징을 나타냄.

- 2013년 8월 6만 8,119호까지 증가한 미분양 물량은 8·28대책 이후 2,009호가 감소함. 이는 수도권 지역에서의 감소영향이 큼.

- 특히 수도권 외곽에 이미 많은 미분양이 적체되어 있던 고양시, 용인시, 송도( 인천 연수구)에서 미분양물량이 많이 해소됨.(9월 들어 용인시 725호, 고양시 310호, 인천 연수구 132호 감소함.)

<그림 5> 미분양 추이

(단위 : 호)

자료 : 국토교통부

<표 9>전월 대비 미분양 감소 상위 10개 시군구(2013년 9월)

(단위 : 호)

구분	시.군.구	미분양물량	전월 대비 감소 물량
경기	용인시	5,171	-725
	화성시	3,092	-463
	고양시	4,000	-310
	평택시	299	-279
	시흥시	228	-173
인천	연수구	1,848	-132
경기	남양주시	1,072	-131
	김포시	3,973	-89
서울	구로구	319	-65
경기	의정부시	423	-61

자료 : 국토교통부

■ 민간 분양물량 증가에 따른 건설투자 회복 기대

o 침체를 거듭하고 있는 수도권 분양시장은 정부 대책발표 이후 기존 주택거래량 증가, 연말까지의 양도세 감면 혜택의 영향으로 하반기에 공급물량이 크게 증가함. 이는 향후 민간 주택 건설투자 회복에 기여할 것으로 기대됨.

- 6월을 제외하고 1.5만호를 밑돌았던 수도권 분양물량은 9월부터 증가, 10월에는 2.6만호의 물량이 분양되면서 올해 월중 최고치를 기록함.

- 10월 이후 민간분양 물량 증가는 시차를 두고 민간 주택 건설투자 회복세로 이어질 것으로 전망임.

<그림 > 수도권 아파트 분양물량 추이 (단위 : 호)	<그림 > 수도권 아파트 사업유형별 분양물량 추이 (단위 : 호)
자료 : 부동산114(주)	자료 : 부동산114(주)

o 그러나 하반기 늘어난 분양물량은 연말 이후 미분양 증가의 원인이 될 가능성이 크고, 양도세 감면이 종료된 내년부터는 다시 신축 주택 판매가 감소할 가능성이 커, 분양경기 회복에 따른 주택건설투자 증가세는 일시적일 가능성이 큼.

3.4 공공 주도의 주택금융시장, 민간주택금융 혁신에 촉매

■ 2013년 주택담보대출 증가액 중 공공기금 및 장기모기지 비중 65.2%

o 최근 주택대출 증가는 국민주택기금 및 주택금융공사기금이 절반 이상을 차지, 정책 지원 대상의 매매수요가 증가하고 있는 것으로 판단됨.

- 2012년과 2013년은 주택대출 증가액 중 국민주택기금과 주택금융공사가 차지하는 비중이 50%를 상회하고 있음. 특히, 2013년 1～9월까지의 비중은 65.2%에 이름

<표 10> 취급기관별 주택담보대출 증가액 및 비중 추이

(단위: 십억원, %)

구분		2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년 (1~9월)
증가액		22,984	33,438	26,701	31,799	24,670	14,308
	예금은행	8,972	18,951	15,936	19,254	9,350	4,020
	비중	39.0	56.7	59.7	60.5	37.9	28.1
	비은행예금 취급기관	9,373	8,366	8,405	9,936	2,828	958
	비중	40.8	25.0	31.5	31.2	11.5	6.7
	기타금융기관*	4,639	6,121	2,360	2,610	12,492	9,330
	비중	20.2	18.3	8.8	8.2	50.6	65.2

주 : 기타금융기관은 국민주택기금 및 주택금융공사의 주택대출임.

자료 : 한국은행

■ 거래증가 대비 주택담보대출 확대 규모는 작아

o 2013년 주택담보대출증가액은 과거 거래량 증가 시기대비 다소 적은 수준임. 이는 과다한 대출을 통해 고가의 주택을 매수하는 사례가 상대적으로 감소한 것으로 판단됨.

- 지금까지 주택담보대출증가액은 주택거래량변화와 양의 상관관계를 보여 거래량이 증가하면 주택담보대출증가액의 급증하였음.

- 그러나 2013년에는 주택거래량 대비 주택담보대출증가액 과거에 비해 상당히 낮아진 것으로 나타남.

- 이는 최근 중소형 주택중심으로 구매패턴이 변화되면서 주택대출 규모가 줄어들었거나, 또는 기존주택 거래가 증가하면서 주택담보대출자의 부채상환이 일부 이루어졌을 가능성이 있음.

- 따라서 정부 대책에 따른 주택거래 증가가 주택금융부실로 확대될 가능성은 상대적으로 낮을 것으로 판단됨.

<표 11> 주택거래호당 주택담보대출증가액

구분	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년(1～9월)
주택대출증가액 (십억원)	22,984	33,438	26,701	31,799	24,670	14,308
주택거래량(호)	1,179,742	1,133,637	1,037,229	1,231,393	1,004,006	820,684
주택거래호당 주택대출증가액 (천만원)	1.9	2.9	2.6	2.6	2.5	1.7

주1. 주택대출증가액은 예금취급기관 주택대출과 주택금융공사(MBS 발행분 포함), 국민주택기금 증가액의 합임.

2. 주택거래호당 주택대출증가액 = 주택대출증가액 / 주택거래량

자료 : 한국은행, 온나라부동산포털

o 정부의 수익 공유형 상품 등이 시장에서 빠르게 소진되고 주택경기가 점진적으로나마 회복세를 나타내고 있어 민간 금융기관들도 실수요자 중심의 주택금융상품을 다양화 하려는 시도에 참여할 것으로 기대됨.

4. 향후 전망

■ 4.1, 8.28 대책의 입법화 여부 2014년 주택투자 향방에 결정적 영향

ㅇ 2013년 상반기에 회복세 시현한 주택투자는 하반기에도 양호한 회복세를 이어갈 전망임.

ㅇ 단, 2014년에는 대책의 입법화 여부에 따라 주택투자 향방이 달라질 전망임.

- 올 연말 국회에서 4.1, 8.28 대책의 입법화가 모두 이뤄질 경우 2014년에도 주택투자는 5%를 상회하는 수준의 증가세가 지속될 전망

- 반면, 올 연말 국회에서 대책의 입법화가 무산될 경우 2014년 주택투자는 오히려 전년대비 소폭 감소할 것으로 전망

※ 시장회복에 기대감 저하로, 분양 여건이 악화되어 주택착공 및 투자에 부정적 영향

- 2014년에는 신규 주택입주 물량이 전년비 늘어남에 따라 주택공사 기성에 감소요인으로 작용할 전망인데, 대책 입법화 무산으로 신규 분양 및 착공물량마저 감소할 경우 주택투자가 전년비 소폭 감소할 것으로 전망

■ 주택경기 회복세가 2014년까지 이어지기 위해서는 관련입법 처리가 필요

ㅇ 2014년 주택경기는 서울을 중심으로 회복세가 전망되나, 지역별 격차가 크고 회복속도도 빠르지 않아 견조한 상승세라고 보기 어려움.

- 거시경제 여건, 금리 상황 등 여러 가지 요인에 의한 변동성도 내포하고 있음.

ㅇ 따라서 올 주택경기 회복세를 지속시켜 나가기 위해서는 국회에 계류 중인 법안들의 조속한 처리 등 정책적 불확실성을 최소화시켜야 함.

ㅇ 아울러 국회통과 절차가 필요 없는 주택금융지원을 통한 주택경기 정상화 노력은 당분간 지속되어야 할 것으로 판단됨.