한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2013년 11월 5일(화) / 총13매(별첨 주제발표 자료)
	담 당 자	이홍일 연구위원 허윤경 연구위원	☎ 02-3441-0611/hilee@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0741/ykhur@cerik.re.kr
	보도일시	2013년 11월 7일(목) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

2014년 건설수주 3.6% 증가, 수도권 주택 매매가 1% 상승

- 한국건설산업연구원,『2014년 건설․부동산 경기 전망 세미나』에서 발표

- 2014년 건설수주, 2013년 대비 3.6% 증가한 93.9조원 전망

- 공공수주 2.0% 감소, 민간수주 7.2% 증가

- 2014년 건설투자, 전년 대비 0.2% 증가 횡보세 전망

부동산대책 연내 입법화 및 SOC 예산 감축 속도 조절 필요

- 수도권 주택 매매가격 : 서울 중심으로 1% 상승 전망

지방 주택 매매가격 : 지난 2년 간 집중 공급 부담, 1% 하락 전망

- 전국 전세가격 : 아파트 입주물량 증가로 상승세 둔화되며 3% 상승 전망

- 취득세 인하 소급 적용으로 시장에 정책적 불확실성 제거 효과

- 시장호전 상관없이 지역별 양극화 가능성 및 대내외 여건변화에 따른 변동성 존재

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 11월 6일(수) 오후2시 서울 강남구 논현동 건설회관2층 대회의실에서『2014년 건설․부동산 경기전망 세미나』를 개최했다.

□ 첫 번째 주제인 ‘2014년 건설 경기 전망’에서 이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 “2014년 국내 건설수주가 전년 대비 3.6% 증가한 93.9조원(경상금액 기준)에 그치고, 건설투자 역시 증가율이 0.2%에 불과하여 여전히 부진할 것”이라고 전망하였다.

□ 이홍일 연구위원은 “2014년 국내 건설수주가 전년도 기저효과 영향으로 3.6% 증가하나, 수주액은 90조원대 중반으로 여전히 매우 저조하고, 건설투자도 0.2% 증가에 그쳐 건설경기 침체가 내년에도 지속될 것”으로 예상했다. 이에 따라 “연내 주택/부동산 관련 대책들의 입법화와 향후 민간 건설경기의 회복 전까지 SOC 예산 감축의 속도 조절이 필요하다”고 지적했다.

□ 두 번째 주제인 ‘주택.부동산 경기 전망’에서 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “서울을 중심으로 수요회복 및 공급조정이 이뤄지면서 1% 내외의 상승세가 예상되지만, 견조한 상승세는 아니며 대내외적 여건 변화에 따른 변동성이 존재할 것으로 판단된다”고 발표했다.

□ 허윤경 연구위원은 “수도권 외곽지역은 수요 위축, 미분양 적체, 소비자 금융 부실 등의 문제가 여전히 진행 중에 있어 어려움이 지속될 것이다”고 지적했다.

□ 또한, “전세시장은 전국적으로 아파트 입주물량이 증가하고 서울을 중심으로 수도권 매매시장이 소폭 회복되면서 상승폭이 축소되는 3% 수준의 상승이 전망된다. 그러나, 수도권 아파트 입주가 특정지역에 집중되는 점은 한계로 작용할 것이다. 월세이동 가속화, 국지적 변동성 확대, 소비자 금융부실에 의한 불안요인 등 전세시장의 구조적 변화가 지속될 것으로 예측된다”고 발표했다.

□ 특히, 취득세 인하 소급 적용과 관련하여, “10월 이후 거래가 주춤하는 등 시장에 하방압력으로 작동하였으나 이번 조치로 정책적 불확실성을 해소했다는 측면에서 긍정적인 효과를 발휘할 것이다”고 내다봤다.

I. 2014년 건설 경기 전망

□ 2014년 국내 건설수주 3.6% 증가 전망, 공공수주 2.0% 감소, 민간수주 7.2% 증가 전망

- 2014년 국내 건설수주는 전년도 기저효과로 전년비 3.6% 증가한 93.9조원에 그치며 부진할 전망임.

- 공공 수주는 정부 SOC 예산 감소, 신규 사업 예산 감소, 정부의 SOC 투자 및 공공기관 투자 기조 전환, 공약사업 발주 및 주요 대형공사 발주 등을 종합적으로 감안할 때 전년비 2.0% 감소한 34.7조원을 기록할 전망임.

- 민간 수주는 2013년에 비해 소폭이나마 회복된 거시경제 및 주택공급 여건, 전년도 기저효과 등으로 전년비 7.2% 증가. 수주액은 59.2조원에 그쳐 여전히 저조할 전망임.

- 토목수주는 전년비 2.9% 증가하겠으며, 건축수주는 전년비 4.1% 증가할 전망

<2014년 국내 건설수주 전망>

구분		2011			2012			2013			2014(e)
		상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	연간
건설 수주액 (조원, 당해년 가격)
공공		14.5	22.1	36.6	15.2	18.8	34.1	15.0	20.4	35.4	34.7
민간		35.5	38.6	74.1	39.6	27.9	67.4	24.1	31.1	55.2	59.2
토목		17.7	21.1	38.8	21.4	14.3	35.7	14.1	18.3	32.4	33.3
건축		32.3	39.6	71.9	33.4	32.4	65.8	25.0	33.2	58.2	60.6
	주거	15.0	23.7	38.7	17.3	17.0	34.3	10.8	16.8	27.6	29.5
	비주거	17.3	15.9	33.2	16.1	15.5	31.5	14.2	16.4	30.6	31.0
계		50.0	60.7	110.7	54.8	46.7	101.5	39.2	51.5	90.6	93.9
증감률 (%, 전년 동기비)
공공		-27.6	21.5	-4.2	5.2	-14.9	-7.0	-1.4	8.2	3.9	-2.0
민간		15.7	12.4	14.0	11.6	-27.8	-9.0	-39.0	11.6	-18.1	7.2
토목		-9.4	-3.3	-6.2	21.2	-32.6	-8.1	-34.0	28.1	-9.2	2.9
건축		3.6	29.0	16.2	3.4	-18.1	-8.4	-25.1	2.4	-11.6	4.1
	주거	-3.7	47.9	22.4	15.5	-28.4	-11.4	-37.6	-1.1	-19.5	7.0
	비주거	11.0	8.4	9.8	-7.1	-2.7	-5.0	-11.6	6.1	-2.9	1.4
계		-1.4	15.6	7.2	9.7	-23.1	-8.3	-28.6	10.2	-10.7	3.6

주 : 2012년 하반기 및 2013년은 한국건설산업연구원 전망치 ; 자료 : 대한건설협회.

구분	주요 쟁점 요인	파급효과
		건설수주	건설투자
정부 SOC 예산 편성 결과	2014년 정부 SOC 예산 전년비 4.3%(1조원) 감소, 추경 포함 6.8%(1.7조원) 감소 - 신규 사업 예산 감소 : 도로 신규 사업 예산 17건(153억원)으로 전년비 16건(902억원) 감소 → 시차 감안 주로 2015년 공사 발주에 부정적 영향 - 2013년 신규 사업 예산은 양호 편성 → 2014년 토목공사 발주에 긍정적 영향 - 2014년 정부 SOC 예산 중 지방 공약사업 예산 700억원 배정 → 추진 일정 감안할 때 일부 사업 2014년 하반기 발주 시작, 2015년 이후 발주 증가 예상. 민자사업일부 추진 예상	-	↓
정부의 공공기관 재정관리 및 투자 기조 전환	새정부의 정책기조 선회 : 정부부채뿐 아니라 공기업부채도 국가부채에 포함 관리 - 최근 공공기관 부채 2007년 대비 2배로 증가, 중앙 및 지방 정부채무와 유사 수준 - 부채규모 상위 10대 기관 부채 공공기관 부채의 67% 차지, 향후 지속 증가 전망 - 국토교통부 산하 공기업 5개가 부채규모 상위 10대 기관에 포함, 10대 기관 중 8개 기관이 건설공사 발주 많은 기관 → 2013년 주요 11개 공공기관 발주계획 전년비 6.8조원 증가했으나, 2014년에는 증가 어려운 상황	↓	↓
주요 대형공사 발주	주요 대형공사 2014년에 발주 가능 - 신고리5□6호기 2014년 연내 수주 인식 가능성, 인천공항3단계 발주 활성화, 제2경부고속도 발주 가능성, 평창동계올림픽 경기장 및 진입도로 발주, 발전 플랜트 및 가스저장시설 발주 등의 대형공사 발주 - 시기적으로 하반기에 발주 집중, 일부 사업 2015년으로 수주 인식 이월 가능	↑	↑
공공 주택공급	주택공급 물량 조절 방침에 따라 2013년에 이어 2014년 공공주택 공급 부진 전망 - 2013년 공공 주택공급 전년비 33% 감소, 2014년에도 전년 수준 공급 - 유형별로 분양주택이 크게 감소한 반면, 임대주택 공급은 증가. 단, 임대주택의 기본형 건축비 분양주택의 70% 초반 수준 불과 - 5년간 총 20만호 공급을 목표로 한 행복주택은 2014년에 본격적으로 발주 시작	-	-

<전망의 쟁점 요인 및 파급효과 요약_공공 부문>

<전망의 쟁점 요인 및 파급효과 요약_민간 부문>

구분	주요 쟁점 요인	파급효과
		건설수주	건설투자
민간 주택공급 여건 변화	2014년 민간부문의 수도권 신규 주택공급 여건에 긍정․부정 요인 혼재 - 긍정 요인 : 4.1, 8.28대책, 신규 아파트 입주물량 소폭 증가하나, 입주물량 자체는 저조, 전세가격 상승 - 부정 요인 : 준공 후 미분양 적체(특히 85m2이상), 소득 대비 높은 주택가격, 가계부채, 대내외 경제 불확실성 → 부동산 대책 입법화, 거시경제 회복시 수도권 신규 주택공급 회복 가능성 → 미착공 PF사업장 적체, 서울시 공공관리자제 적용 사업장의 시공사 선정 증가, 전년 기저효과 등은 2014년 수도권 민간 주택수주의 증가 요인이나, 미착공 사업장 중 이미 수주 인식물량도 존재	↑	↑
	2014년 민간부문의 지방 주택공급 여건 악화 예상 - 2011년 이후 주택공급 급증으로 2014년 아파트 입주물량 큰 폭 증가, 2011년 이후 주택가격 급등, 대내외 경제 불확실성, 가계부채 등 부정적 요인이 다수 → 2014년 지방 신규 주택공급 위축 예상	↓	↓
재개발/재건축 수주 변화	민간 주택수주의 약 30~50% 차지 재개발/재건축 수주 최근 급감 - 2012년 4/4분기 60% 감소, 2013년 1~8월 48.4% 감소 - 원인 : 주택경기 침체 장기화로 건설사의 보수적 수주 전략, 올 1~5월 서울시 시공사 선정 단계 사업장 12곳 중 1곳만 시공사 선정올 하반기 이후 재개발/재건축 수주 감소세 둔화 - 7월 전년비 146% 증가, 하반기 시공사 선정 사업장 대형사 참여 증가 2014년 재개발/재건축 수주, 극심한 부진 보인 2013년 보다는 증가 예상 - 시공사 선정 사업장 증가, 전년 기저효과, 수도권 주택경기 저점 다지는 상황, 대형사 수주전략 완만한 변화 등 감안 수주 증가 예상 - 단, 수주액 자체는 여전히 저조 전망	↑	-
민간 비주거 건축 및 토목투자 여건	2014년 민간 비주거 건축 및 토목투자에 일부 긍정적 요인 존재 - 2014년 거시경제 전년비 1%p 성장 전망 - 2013년 1~8월 민간 비주거 건축 및 토목 수주 ‘09년 이후 최저치 기저효과 - 최근 오피스 공실률 상승 추이 둔화, 새정부 산업단지 투자 활성화 방침 발표 - 토목투자와 연관성이 있는 설비투자 2014년에 전년비 회복세 전망	↑	↑

□ 2014년 건설투자 전년비 0.2% 증가 횡보세 전망

- 2013년 건설투자는 2/4분기에 추경예산 집행, 4.1대책 등의 정책효과로 당초 예상보다 급증. 하반기에도 6월말 공공투자 확대방안 발표, 8.28대책 발표로 인한 기존 미분양주택 매각 포함 주택거래 급증, 건설사 분양증가 등의 정책효과로 인해 호조세

- 2014년에는 건설투자는 선행지표인 건설수주의 최근 감소세 지속, 정부 SOC 예산 감소 등의 감소요인이 있지만, 긍정적 요인도 일부 존재해 전년비 0.2% 증가하는 횡보세를 보일 전망임.

<2014년 건설투자 전망>

(단위 : 조원, 전년 동기비 %)

구 분	2010			2011			2012			2013			2014(e)
	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	연간
건설투자	72.43	80.93	153.36	67.38	78.81	146.19	66.08	76.89	142.97	69.49	81.19	150.68	151.03
증감률	-2.0	-5.1	-3.7	-7.0	-2.6	-4.7	-1.9	-2.4	-2.2	5.2	5.6	5.4	0.2

주 : 2013년 하반기 및 2014년은 한국건설산업연구원 전망치.

자료 : 한국은행, 「국민계정」 각 연호.

□ 시사점 및 정책과제

○ 민간 건설경기 정상화 및 민자사업 활성화 이전까지는 SOC 예산 절감 속도 조절 필요

- 2014년 국내 건설수주는 전년도 기저효과 영향으로 플러스(+) 증가율을 보일 전망이나, 수주액은 90조원대에 머물며 여전히 매우 저조해 2014년 이후에도 지속해 거시경제에 부담으로 작용할 전망임.

- 따라서 주택 등 민간부문 건설경기 정상화, 민자사업 활성화 이전까지는 정부의 SOC 예산 절감 속도에 조정이 필요하다고 판단됨.

○ 주택투자 회복 위한 규제완화

- 2012년 주택투자(주거용 건축투자)는 2007년 대비 36.8% 감소하고 2006년부터 사상 최장 기간인 7년 연속 감소세를 기록하는 등 2008년 이후 건설투자 침체에는 주택투자의 부진이 가장 결정적 영향을 미침.

- 2013년 주택투자는 기저효과와 대규모 신도시 주택착공 증가로 완만하게 회복국면에 진입하고 있으나, 통상 주택공급의 50% 이상의 비중을 차지해 온 수도권 주택공급이 회복되지 않을 경우 주택투자는 본격 회복국면 진입이 어려움.

- 따라서, 분양가상한제 및 다주택자 양도세중과 폐지, 취득세 영구감면, 수직증축 포함 리모델링 활성화 방안 등 4.1 및 8.28대책 등에 포함된 대책들의 연내 입법화가 향후 주택경기 회복을 위해 매우 중요함.

○ 건설업체 유동성 위기 극복 위한 지원 지속

- 수도권 주택경기 침체 지속으로 인한 미착공 택지 적체, 국내외 공사 수익성 악화, 국내 건설수주 감소세 지속으로 인한 수주잔고 감소 등으로 건설업계 경영 위기는 2014년에도 당분간 지속될 전망임.

- 따라서 건설업체 유동성 지원 대책 등 경영 위기 극복을 위한 대책들을 지속함과 동시에 건설업체의 유동성 위기가 확산되는 것을 막기 위한 추가적인 대책 마련이 필요할 것으로 판단됨.

- 구체적으로 P-CBO(프라이머리 자산담보부 증권) 지원 한도 상향 및 편입대상 중소기업 범위 확대, 지난 2010년 12월부터 발행한 건설사의 P-CBO 만기가 돌아오는 데 따른 완충책 마련 등과 아울러 적정공사 이윤 확보를 위한 조치들이 필요함.

II. 2014년 주택․부동산시장 전망

1. 2014년 주택․부동산 전망의 주요 변수

□ 2014년 주택시장은 거시경제, 정책, 수요, 공급, 금융, 임대차 시장의 주요변수별로 공간시장에서 변화 양상이 달라 지역시장별로 상황은 달라질 수 있을 것으로 예상됨.

- (바닥진단) 순환주기상 수도권 확장국면, 지방 수축국면 진입한 것으로 분석됨.

※ 주택경기는 수요, 공급, 금리, 물가와 같은 내외부적 영향 등의 최종 결과로 나타남. 통상 주택매매을 대상으로 추세변동, 순환변동 등으로 구분하여 분석함. 본 전망 연구에서는 순환변동을 중심으로 분석함.

․ 시계열 분석을 통해 바닥여부를 진단하면 수도권 주택시장은 추세선은 하락하나 순환주기 상으로는 확장국면에 진입하여 바닥을 통과중인 것으로 추정됨.

․ 지방 주택시장은 추세는 둔화중이며 수축국면이 진행되고 있는 것으로 분석됨.

- (거시경제) 경기가 소폭 나아지더라도 소득불평등 심화에 따라 공간시장도 지역적으로 다른 양상을 나타낼 것으로 전망됨.

․ 부동산시장은 경기회복에 따른 상승압력과 이에 따른 금리 인상압력이 함께 존재하는 상황이 될 것임.

․ 그러나, 거시경제가 개선되더라도 소득 불평등 심화가 공간시장에도 영향을 미쳐 수도권의 시군구별 소득 수준의 격차가 지속적으로 확대되고 있음.

- (정책효과) 8․28대책 이후 수도권 시장 변화의 조짐 확인되고 있음. 다만, 내년 6월 지자체 선거가 예정되어 있으나 영향력은 제한적일 것으로 예상됨.

․ 6월 지자체 선거가 예정되어 있으나 어려운 지방자치단체의 재정 등을 고려하면 개발사업 중심의 선거가 이루어지기는 어려울 것임.

․ 다만, 토지시장을 중심으로 가격 상승이 발생할 가능성은 존재하나 거래동결로 이어져 오히려 리스크만 확대되는 국면을 맞을 가능성도 존재함.

- (수요) 생애최초주택구입자를 중심으로 전세에서 매매 전환이 이루어지는 등 수요 회복이 지속될 것으로 예상됨. 그러나, 주거인프라가 안정화된 지역에 제한적으로 나타날 것이며 수요회복 여부 및 강도는 지역별로 다르게 나타날 것으로 예상됨.

․ 매매가 대비 전세가 비율이 지속적으로 상승하면서 중소형(85㎡ 이하) 아파트를 중심으로 수요가 살아나고 있음.

․ 높은 전세가격, 대출 요건의 완화 등에 따라 생애최초주택구입자금 대출이 크게 증가하고 있음. 2014년 취득세 면제는 종료되나 다른 요인들은 동일하여 내년까지도 생애최초주택 수요는 유지될 것으로 예상됨.

․ 특히, 주거환경 및 교통 인프라가 안정화된 매매가 대비 전세가 비율이 높은 서울의 외곽 및 서울 인접 경기도 지역을 중심으로 수요 회복이 이루어질 것임.

- (공급) 서울을 중심으로 공급조정이 이루어졌으나, 경기 외곽지역에는 여전히 미분양이 적체되어 있음. 또한, 지방은 최근 공급 급증에 따른 부담이 상존함.

․ 서울을 중심으로는 공급조정이 일부 이루어졌으나 경기, 인천 외곽지역엔 여전히 미분양이 적체되어 있음.

․ 코어마켓에 대한 수요 집중, 코어마켓 가용 토지의 부족, 중단되다시피 한 사업 일정 등을 고려할 때 2014년에는 강남4구를 중심으로 재건축 사업이 속도를 낼 가능성도 존재함. 그러나, 단기간에 사업이 진행되기 어렵다는 점을 고려하면 2014년 물량 증가로는 이어지기 어려움.

․ 2014년은 지방광역시(4.9%)와 기타지방(61.7%) 모두 공급 증가에 따른 부담이 상존함. 기타지방의 공급 증가세가 가팔라 상당한 리스크로 작용할 것으로 판단됨.

- (금융) 수도권의 주택대출 및 연체율이 다시 상승하고 있으나, 소득이 높을수록 연체율이 낮아 코어마켓의 금융부실 가능성은 낮음. 지방은 급속히 증가한 대출잔액과 높은 비은행예금취급기관 비중 등 리스크가 확대되는 양상임.

․ 수도권의 시군구별 상황을 확인하면 소득이 높을수록 연체율이 낮아 코어마켓의 금융부실의 가능성은 비교적 낮음.

․ 지방 주택대출은 근 2～3년간 시장 호황기를 거치며 주택관련 대출이 급속히 증가하였고 비은행예금취급기관 비중이 37%에 이르러 구조적으로는 취약한 상황임.

․ 경매시장은 수도권은 아파트 매각가율이 상승하며 기대감을 반영하고 있음. 지방은 현재까지는 양호하나 부산, 대전, 울산의 매각가율이 하락하는 등 변화징후 목격

- (임대차) 저금리, 전월세 전환율의 하락, 월세 거래의 지속적 증가, 전세 수요 초과 등과 맞물려 전세에서 월세 이동은 지속될 것임. 다만, 지역과 상품별 차별화 양상이 강화될 것으로 예상됨.

․ 절대적 입주물량 차원에서는 중소형(85㎡ 이하)을 중심으로 수도권 입주물량이 증가하여 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 판단됨.

․ 그러나, 입주물량(공급)과 수요의 공간적 불일치가 일부 존재하는 것으로 판단됨. 특히, 경기 서북권의 입주물량 증가는 주거환경 및 교통여건이 비교적 열위에 있어 전세수요를 흡수하는 데는 일부 한계가 존재함.

․ 저금리 기조하에 월세 공급이 증가하면서 전월세 전환율이 지속적으로 하락하고 있어 전세 대비 월세 임대료는 하락하고 있음. 또한, 전세 수요 초과 현상이 지속될 것으로 판단됨.

2. 2014년 주택․부동산 전망

□ 2014년 준공물량 아파트는 수도권, 지방 모두 증가

- 2014년 전체 주택의 준공물량은 2013년보다 2만호 증가한 40만호 수준으로 전망됨.

․ 아파트는 수도권 2만호 지방 4만호 수준에서 증가할 것으로 예상됨.

․ 비아파트 물량은 수도권과 지방 모두 전년보다 준공물량이 감소할 것으로 전망됨.

<2014년 주택 준공 전망>

(단위 : 만호)
구분	2013년			2014년
	전체주택	아파트	비아파트	전체주택	아파트	비아파트
전국	38.0	20.0	18.0	40.0	26.0	14.0
수도권	18.0	9.0	9.0	18.0	11.0	7.0
지방	20.0	11.0	9.0	22.0	15.0	7.0
자료 : 국토교통부, 2013년, 2014년은 한국건설산업연구원 추정치임.

□ 2014년 분양물량 25만호 예상

- 2014년 분양(승인) 물량은 인허가 감소, 지방시장 둔화, 대규모 공급이 발생하는 수도권 외곽 시장의 더딘 회복세 등을 고려할 때 2013년보다 소폭 감소하는 25만호 수준으로 예상됨.

<2014년 주택 분양(승인) 전망>

(단위 : 호)

구분	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년	2014년
전국	296,823	255,134	201,098	200,958	284,923	306,936	260,000	250,000
자료 : 국토교통부, 2013년, 2014년은 한국건설산업연구원 추정치임.

□ 2014년 주택 건설 사업 승인 실적 41만호 수준 전망

- 2014년 인허가 실적은 지방시장 둔화세의 영향이 크게 작용하여 41만호 수준으로 전망됨.

․ 2013년 인허가 실적은 지방시장의 공급 둔화세, 어려운 수도권 시장 상황, 공공의 물량 축소 계획 등을 고려할 때 43만호 수준으로 전망됨.

․ 2014년에는 지방 공급 둔화세가 가속화되면서 인허가 실적이 크게 감소하나, 서울을 중심으로 일부 회복되는 시장의 공급이 일부 이를 완충할 것으로 판단됨.

<2014년 주택 인허가 전망>

(단위 : 호)

구 분	2005년	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년	2014년
합계	463,641	469,503	555,792	371,285	381,787	386,542	549,594	586,884	430,000	410,000
공공부문	140,978	143,694	156,989	141,160	168,300	138,315	115,349	109,609	110,000	100,000
민간부문	322,663	325,809	398,803	230,125	213,487	248,227	434,245	477,275	320,000	310,000
자료 : 국토교통부, 2013년, 2014년은 한국건설산업연구원 추정치임.

□ 2014년 전국 전세가격, 3% 상승 전망

- 2014년 전세시장은 수도권의 아파트 입주물량이 증가하고 매매시장이 소폭 회복되면서 2013년보다는 상승폭이 축소되는 3% 수준의 상승이 전망됨.

․ 수도권은 중소형 아파트 입주물량이 증가하면서 전세가격 상승 압력을 조절할 것으로 예상됨. 그러나, 입지적으로 특정지역에 집중되어 있는 점이 한계로 작용하여 임대차시장에 있어서도 지역적 요인에 따른 변동성이 확대될 것임.

․ 지방은 아파트 입주물량이 급증하면서 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 전망됨. 세종시 등 일부 지역의 임차수요 집중에 따른 국지적 변동성은 존재함.

․ 다만, 월세이동 지속, 국지적 변동성 확대, 소비자 금융부실에 의한 불안요인 등 전세시장의 구조적 변화가 지속될 것으로 예측됨.

□ 매매가격, 수도권 1% 상승․지방 1% 하락

- 2014년 수도권 주택시장은 서울을 중심으로 수요가 회복되고 공급이 감소하는 등 반전이 예상됨. 다만, 경기 외곽의 어려움이 지속되어 1% 상승할 것으로 전망됨.

․ 서울을 중심으로 생애최초주택구입자의 여건 개선, 공급조정, 금융부실 등 일부 개선 신호가 확인되고는 있음. 다만, 소득 양극화 심화가 공간에 나타나며 지역적 편차가 확대되는 양상임.

․ 수도권 시장 내에서도 서울과 서울 인접 권역, 경기도 외곽 권역의 극심한 온도차가 예상됨. 서울과 서울 인접 권역을 중심으로 선행하여 회복될 것으로 전망됨. 코어마켓에 대한 수요 집중과 열위 지역의 어려움으로 양극화될 것으로 판단됨.

․ 또한, 견조한 상승세로 판단하기는 어려우며 대내외적 여건 변화에 따른 변동성이 존재하는 시장으로 판단됨.

- 2014년 지방 주택시장은 하락세로 돌아서며 1% 하락할 것으로 예상됨.

․ 최근 2년간 집중적으로 공급이 이루어진 점이 부담으로 작용하고 있음. 공급 증가와 함께 주택담보대출 확대 등에 따른 수요 여력이 소진된 상황임.

․ 특히, 수도권에서 불거졌던 미분양, 미입주 문제가 지방에서 대두될 것으로 예상되며 소비자 금융 부실 등에 대비해야 할 것으로 판단됨.

<2014년 주택가격 전망>

(단위 : 전기말 대비, %)

구분			2011년	2012년	2013년					2014년e)
					1/4분기	2/4분기	3/4분기	4/4분기e)	연간e)
주택	매매	수도권	0.5	-3.0	-0.6	-0.5	-0.4	0.2	-1.3	1.0
		지방	14.0	3.1	0.3	0.5	0.5	-0.1	1.2	-1.0
	전세(전국)		12.3	3.5	0.9	0.8	1.8	0.4	4.0	3.0

주 : 주택가격은 국민은행의 주택종합가격지수를 활용하였음.

4. 시사점 및 정책과제

□ 국회 계류 법안 조속 통과

- 시장 정상화를 위해서는 국회에 계류 중인 법안들의 조속히 처리 하여 정책적 불확실성을 최소화시켜야 함.

․ 거래가 증가하는 현재의 시장 흐름이 자연스럽게 2014년까지 이어질 수 있도록 해야 함.

․ 국회에 계류 중에 있는 리모델링, 분양가상한제 폐지 등 다수 법안의 조속한 처리가 필요함.

□ 수도권 시장내 공간시장 양극화 대응

- 소득 양극화 심화의 여파로 수도권 시장 내에 공간시장도 양극화되고 있어 정책, 상품 모두 적극적 대응이 필요함.

․ 강남 등 고용중심지와 인접한 지역에 대한 수요는 강력해지고 있으나 주거환경이 열악한 외곽지역은 수요자로부터 외면 받고 있음.

․ 고용중심지에 대한 수요가 집중된다는 것은 서민들의 고용중심지로 진입이 더욱 어려워지는 것을 뜻하며 주택정책에 있어 공간정책의 중요성은 더욱 부각될 것임.

□ 지방 주택시장 리스크 관리 노력 절실

- 지방 주택시장은 수도권에서 불거졌던 미분양, 미입주 등 리스크에 대비한 적극적 관리가 필요한 상황으로 판단됨.

․ 2014년 지방의 입주물량이 급증하고 있어 업계로서는 미입주 문제에 대한 선제적 대응이 필요한 시점임. 선분양자들의 입주 여부 등을 모니터링 하고 향후 미입주 문제가 발생할 때를 대비하여 대응 방안을 모색해야 할 것임.

․ 지방의 주택관련 대출이 급증하고 있고 저축은행 등 비은행예금취급기관의 비중이 높다는 점을 고려하면 금융 구조는 수도권보다 더욱 취약한 상황임.

□ 건전한 투자수요 진작 필요

- 전반적인 시장 정상화를 위해서는 실수요자만의 수요 회복으로는 분명한 한계가 있음 . 경기․인천 등 외곽지역 지원을 위한 건전한 투자수요 진작이 필요함.

․ 수도권 외곽 침체지역은 여전히 주거 인프라가 열위에 있어 실수요자들이 접근하기 어려움. 이들 침체 지역 회복을 위해서는 지금까지의 실수요자 중심의 제한적 수요 진작책에서 벗어나 투자수요를 적극적으로 지원해야 함.

․ 외곽 침체지역의 건전한 투자수요 진작을 위하여 금융 및 세제 등 다양한 인센티브와 지원이 이루어져야 할 것임.